中國(guó)速度與需求缺口 物流地產(chǎn)投資回報(bào)率高漲

    在政府積極推行集約節(jié)約用地的大背景下，逐年下降的城市工業(yè)用地指標(biāo)在一定程度上限制了物流地產(chǎn)的發(fā)展速度。

　　過(guò)去10年間，物流地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)歷了從零到有的高速增長(zhǎng)，但整體來(lái)看，現(xiàn)代物流設(shè)施的供給仍遠(yuǎn)落后于日益膨脹的需求。截至2015年上半年，在華9家主要物流開(kāi)發(fā)商非自用較高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約2000萬(wàn)平方米，折合人均面積不到0.015平方米。

　　在高標(biāo)物流設(shè)施供需缺口的現(xiàn)實(shí)下，物流物業(yè)市場(chǎng)依舊是資本追逐的熱點(diǎn)領(lǐng)域。近來(lái)，機(jī)構(gòu)投資者與大型物流開(kāi)發(fā)商合作的案例不斷增多，如GAW Capital Partners和維龍成立合資公司；繼去年4月份首次注資后，RRJ再次向宇培投資2.5億美元；萬(wàn)科也于同期聯(lián)手黑石首次宣布成立物流公司。此外，普洛斯于7月宣布設(shè)立70億美元基金布局中國(guó)物流市場(chǎng)。

　　在此背景下，世邦魏理仕特別發(fā)布《中國(guó)物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》，著重分析了中國(guó)17個(gè)主要城市物流地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉認(rèn)為：一線城市(尤其是上海)以及成都是當(dāng)前中國(guó)物流地產(chǎn)的較佳投資目的地；中國(guó)物流地產(chǎn)已基本形成以普洛斯為首的競(jìng)爭(zhēng)版圖，在融資渠道相對(duì)單一的中國(guó)市場(chǎng)，后來(lái)者若想打破物流地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)格局將任重而道遠(yuǎn)。

　　企業(yè)：一超多強(qiáng)

　　國(guó)際物流地產(chǎn)商普洛斯于2004年在華開(kāi)展業(yè)務(wù)，開(kāi)啟了中國(guó)現(xiàn)代物流地產(chǎn)的新篇章。得益于國(guó)際化資本運(yùn)作和豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，普洛斯依靠先發(fā)優(yōu)勢(shì)在中國(guó)市場(chǎng)積極擴(kuò)張，成為行業(yè)龍頭。目前，普洛斯在全國(guó)擁有185個(gè)園區(qū)，建成物業(yè)達(dá)1180萬(wàn)平方米，規(guī)模甚至大于其余八大開(kāi)發(fā)商總和。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，以普洛斯為首，外資和內(nèi)資中國(guó)物流地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)版圖已基本形成。

　　城市：比較優(yōu)勢(shì)凸顯

　　《中國(guó)物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》著重分析了中國(guó)17個(gè)主要城市物流地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)不同城市區(qū)域輻射能力、主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通地理優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)基本面、物流用地存量和未來(lái)供應(yīng)趨勢(shì)等因素影響，一線城市(尤其是上海)以及成都是當(dāng)前中國(guó)物流地產(chǎn)較佳投資目的地，而對(duì)于青島、杭州、長(zhǎng)沙等城市來(lái)說(shuō)投資者需保持謹(jǐn)慎。

　　區(qū)域：沿海沿江布局進(jìn)一步深化

　　現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)布局以長(zhǎng)三角、珠三角及渤海灣等傳統(tǒng)公路路網(wǎng)及物流設(shè)施相對(duì)發(fā)達(dá)的區(qū)域?yàn)橹?。隨著在線零售及移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)的不斷發(fā)達(dá)，未來(lái)電子商務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)正不斷向二三線乃至四線城市滲透。正如世邦魏理仕在2014年發(fā)布的物流地產(chǎn)白皮書(shū)中所預(yù)測(cè)，除沿海城市外，國(guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)商正在逐步加強(qiáng)武漢及重慶等長(zhǎng)江沿線樞紐節(jié)點(diǎn)的戰(zhàn)略布局。根據(jù)6月份頒布的《全國(guó)流通節(jié)點(diǎn)城市布局規(guī)劃(2015~2020年)》，東線沿海和長(zhǎng)江沿線這兩條流通大道被納入“三縱五橫”共八條全國(guó)骨干流通大通道之內(nèi)。利好政策將進(jìn)一步促進(jìn)這些節(jié)點(diǎn)城市的物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的發(fā)展。

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)